这是一个被“时间拉长”的项目：拿地与产品逻辑仍在上一轮周期，但入市时需求已明显变化。
吕颖雅 中房报记者 曾冬梅 广州报道
在广州楼市版图中，增城区长期扮演着承接主城区外溢需求“第一站”的角色，这里的购房逻辑简单直接：价格、通勤、兑现度。
但随着市场进入调整期，即便曾经火热的刚需板块，去化也明显放缓。在此背景下，当一个主打“半山纯墅区”的项目出现，与市场需求的错位也更容易被放大。
位于广州市增城区中新镇的御溪臻山墅，正面临这样的现实。这一项目于2024年首次取得预售证，2025年又推出叠墅产品，但根据阳光家缘数据，107套可售房源仅网签24套，去化率约22.4%。放在项目超过1600套的总货量中，这一成交量更显微不足道。
御溪臻山墅去化情况（项目标注地名为孚创雅苑）
数据来源：阳光家缘
从广州地铁21号线中新站步行约500米，御溪臻山墅的销售中心便映入眼帘，对别墅项目而言，这样的距离几乎称得上“奢侈”，但问题也随之而来：当“诗与远方”落在一个以“性价比”为底色的市场，这样的产品，究竟面向谁？
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同一片区域，两种命运
御溪臻山墅的命运，在拿地之初便已埋下伏笔。
时间回到2019年年底，广州增城区中新镇集中出让四宗宅地，其中三宗相邻地块由中建东孚、融创中国、侨建集团、劲和地产组成的联合体以78.86亿元底价摘得，折合楼面价约11000元/平方米。这一组合颇具典型性——央企、民企与区域开发商协同，各自携资源入局，也各有盘算。
中建东孚借此切入大湾区，侨建深耕本地市场，融创意在扩大华南版图。随后，项目开发主体广州孚创房地产开发有限公司成立。
从一开始，这块地便被赋予了两种路径：一是面向刚需与刚改客户的“御溪世家”，一是定位改善乃至高端的御溪臻山墅。
前者踩中了周期。
御溪世家于2020年入市，彼时市场仍处上行阶段，首开价格超过2万元/平方米，去化顺利，一度成为区域“网红盘”，价格最高触及2.8万元/平方米。尽管后续随着行业波动价格回落至1.2万元/平方米，但仍顺利实现清盘。
后者则明显“慢了一拍”。
在开发节奏多次被打断后，御溪臻山墅筹备周期近5年，直至2024年才正式入市。此时，上一轮市场窗口已关闭，项目不得不直接面对一个需求结构已经发生变化的市场。
御溪臻山墅沙盘
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产品不弱，但不属于这里
如果单看产品，御溪臻山墅并不缺乏亮点。
项目位于中新知识城南部，依托约2.5万亩天然原生山脉展开，规划建面约50万平方米，容积率约1.1，在广州属于典型低密墅区。社区分布于海拔约42~146米的半山之上，通过高差处理，不少房源拥有较好的山景视野。
产品形态为合院与叠墅两种，目前主推的合院建面约220~265平方米，主打“买三层用五层”的高使用率设计。
配套亦围绕“半山生活”展开：包括徒步绿廊、垂直花园体系，以及山涧会客厅、康体中心、约2.5公里跑道和无边泳池等。外部则依托约8万平方米的御溪谷商业中心，满足基础生活需求。
御溪臻山墅周边配套御溪谷商业中心
更具差异性的是其交通条件。项目距离地铁21号线中新站仅数百米，在郊区别墅项目中具备一定通勤优势。
但市场并未因此买单。
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生不逢时，错配加剧
问题的核心并不在产品本身，而在于需求错位。
一位TOP20房企营销负责人直言，这是一个被“时间拉长”的项目：其拿地逻辑与产品思路更接近上一轮市场周期，但入市时，客户结构与需求偏好已明显变化。
首先是周期切换。近两年，房地产投资属性明显弱化，郊区市场整体降温；同时，市区改善产品集中放量、价格下探，分流需求，郊区高总价产品流动性迅速收紧，别墅类首当其冲。
其次是客群收缩。广州增城区以刚需客户为主，对总价高度敏感；本地改善客户更看重配套与性价比；投资及度假型需求则在2022年后基本消失。
在此背景下，御溪臻山墅陷入“夹层”。项目单价约1.8万~2.4万元/平方米，总价398万元起，景观较好的房源超过500万元。尽管较开盘已有明显调整，但仍难以撬动市场。
御溪臻山墅半山景观
“放在别墅产品里不算贵，但在增城这个总价已经筛掉大部分客群。”一位深耕广州增城的房产中介经纪人表示。
对外溢改善客户而言，同样缺乏吸引力。项目距离珠江新城约40公里，距离科学城也在25公里以上，周边以制造业为主，高附加值产业支撑有限，难以形成稳定需求。
横向对比亦不占优。相似预算下，广州黄埔已有不少大户型产品降价入市，且多为带装修交付；而该项目为毛坯交付，仍需额外投入装修成本。“如果不是特别执着于院子，很难打动客户。”上述房产中介经纪人表示。
而在本地市场，周边大量“1字头”二手别墅挂牌，不少还是全新未住房源，在价格上形成直接竞争；同时，教育、医疗等配套仍与广州增城成熟区域存在差距，进一步限制了改善需求的承接能力。
最终的结果，是“两头不靠”。
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平台整合之下的现实压力
比起项目本身，操盘方中建东孚也有自己的烦恼。
作为联合体中唯一的央企，中建东孚曾凭借较为激进的拿地策略与规模扩张，在行业中一度成为“黑马”，但近年来发展节奏明显承压。
更直接的压力，来自体系内部竞争。
近年来，“中建八子”之间的竞争明显加剧。中建三局旗下中建壹品迅速崛起，在销售规模与拿地强度上反超曾经的“领头羊”中建东孚；中建一局旗下中建智地、中建二局旗下中建玖合也持续加码核心城市布局，差距逐步缩小。
从数据看，这种“排位焦虑”已具象化。中指研究院数据显示，2025年，中建壹品销售额535.3亿元，排名全国第15位；中建东孚497.3亿元，位列第17位；中建智地与中建玖合则分别以302.6亿元、236.5亿元位列其后。
在更具前瞻性的拿地端，中建东孚的落后更加明显。2025年，其拿地金额约68亿元，仅排全国第32位；而中建壹品达174亿元，位列第10，中建智地与中建玖合分别为129亿元和75亿元。
2026年初，中建八局启动大规模整合，将中建东孚公司、中建八局投资发展公司、山东中建城市发展有限公司、中建八局华南投资公司这4家平台公司，重组为地产、城市发展、城市运营三大专业化板块。其中，地产业务被统一整合为“八局地产公司”。
这一调整，本质上是对过去“多平台并行”模式的纠偏。在当前周期下，资源分散、策略不一的问题被迅速放大。通过整合，实现资源集中、投资口径统一以及品牌归一。
但整合并不意味着问题自动消解。
对中建东孚而言，一方面需要在核心城市重新建立拿地与销售能力，追赶已实现突破的兄弟平台；另一方面，还需消化类似御溪臻山墅这类“跨周期项目”带来的库存与现金流压力。在行业调整期，这类错位项目的消化周期仍在被拉长。
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